Подробная инструкция, как иностранцу купить квартиру в Дубае

Если в своей стране покупка квартиры бывает непростым и запутанным мероприятием, то что говорить о сделках с недвижимостью за границей. Незнание языка, местного рынка и законов мешает и пугает. Особенно в наши дни, когда ко всем трудностям добавились проблемы с переводами в иностранные банки. Но пусть ограничения вас не тревожат: в статье мы расскажем, как подготовиться к покупке недвижимости в Дубае и какие шаги предстоит пройти.

В материале «Почему инвестиции в недвижимость в Дубае считаются одними из самых выгодных?» мы подробно разбирали плюсы эмирата. С момента публикации мало что поменялось – Дубай всё ещё популярное место назначения для инвесторов и экспатов. Напомним вам, почему:

1. Дирхам – стабильная валюта уже около 30 лет

Нацвалюта ОАЭ зависит не только от экспорта нефти – страна продаёт драгоценные камни, металлы, жемчуг и предметы роскоши. Внушительные доходы от туризма, строительства и иностранных инвестиций тоже подкрепляют статус дирхама. Правительство, граждане и приезжие уверены в валюте, а значит, сильное колебание на мировой арене ей не грозит.

2. Владелец недвижимости в ОАЭ становится резидентом

Только если купил один или несколько проектов на общую сумму от $204,190. Резидентство даёт много преимуществ бизнесменам и экспатам: от права оформить счёт в местном банке до возможности путешествовать в 181 страну без виз. Подробнее о выгодах резидентства можно почитать в статьях «Как получить золотую визу в Дубае в 2023 году» и «ВНЖ в Объединённых Арабских Эмиратах».

3. Можно хорошо заработать на перепродаже или сдаче в аренду

В Дубае апартаменты растут в цене с каждым годом. С момента сдачи жилого комплекса до перепродажи стоимость лота может вырасти на 20% и выше. Рынок аренды также приносит стабильную прибыль – средняя доходность недвижимости достигает 8-10%, а окупаемость составляет 10-12 лет. 

4. В Дубае комфортно жить и работать

Дубай – мировая столица бизнеса и развлечений. Для экспатов и международных компаний открыли фризоны и офисы-небоскрёбы, для туристов – пятизвёздочные отели, а для резидентов – жилые комплексы и комьюнити. На выбор горожан – масштабные торговые центры с модными бутиками, парки развлечений, крытый горнолыжный комплекс, природный заповедник, чистые пляжи и многое другое.

Согласно постановлению №3 от 2006 года, иностранцы имеют право на полное владение недвижимостью или владение на правах аренды.

Аренда бывает следующих видов:

• узуфрукт – аренда на 99 лет без возможности перестроить объект; 
• лизхолд – аренда на 99 лет с правами полного владения.

Купить землю в Дубае нельзя. Даже если вы приобрели виллу, участок, на котором она стоит, вам не принадлежит. 

Ограничения касаются и районов эмирата: иностранцу можно купить или арендовать недвижимость только во фрихолд-зонах. Это не территории на отшибе города, а популярные районы Дубая вроде Business Bay, Dubai Marina и Downtown. Полный список зон вы можете посмотреть на портале Bayut.

Теперь, когда мы знаем, где в эмирате можно купить апартамент или виллу, рассмотрим другие критерии подбора недвижимости.

Выбрать тип проекта: на котловане, новостройка или «вторичка»

Выбор объекта зависит от личных предпочтений, потребностей и финансовых возможностей. Ольга, специалист по дубайской недвижимости, расскажет, что её клиенты выбирают чаще всего:

«Котлован, готовый проект и “вторичка” подходят и для жизни, и для инвестиций. Если клиент ищет апартамент для себя и при этом не хочет, чтобы в нём кто-то жил – подбираем объект на котловане или новостройку. Если имеем дело с инвестором, который хочет сохранить деньги и быстро отбить вложения – покупаем на котловане. Если в планах войти на арендный рынок и получать доход в валюте – ищем хорошую “вторичку” в популярном районе».

Выбрать вид недвижимости

В Дубае большой выбор недвижимости: от классических апартаментов до таунхаусов и вилл. Подсчёт жилых помещений идёт в спальнях, а не в комнатах, как мы привыкли. 

Коротко расскажем, какая недвижимость представлена в Дубае:

• апартамент – юнит в жилом комплексе, то же, что и квартира в РФ;  
• дуплекс – двухэтажный апартамент; 
• пентхаус – апартамент на верхнем этаже с высокими потолками;  
• таунхаус – малоэтажный дом, разделённый на секции с апартаментами; 
• вилла – дом на отдельном участке, где живёт только одна семья. 

Нурсултан, брокер Whitewill, прокомментирует, какую недвижимость предпочитают для жизни и инвестиций:

«Как правило, иностранцы, которые обосновались в Дубае с семьями, склоняются в сторону вилл и таунхаусов. Там много свободного пространства: есть собственная территория у дома и парки с детскими и спортивными площадками. Экспаты, которые устали от жизни в центре, тоже будут рассматривать комьюнити с малоэтажной застройкой.

Инвесторам же проще работать на рынке апартаментов: меньше проблем с перепродажей и сдачей в аренду, много проектов на котловане и вторичной недвижимости, выше шанс найти покупателя или арендатора».

Определиться с локацией

В Дубае мало районов с плохой инфраструктурой. В популярных фрихолд-зонах есть ТЦ с магазинами, супермаркетами и парками развлечений, госпитали и частные медклиники, детские сады и школы.

Если вы ищите квартиру для инвестиционных целей, загляните в наш материал «Где в Дубае купить квартиру? Лучшие районы для инвестиций в 2023». 

Кратко о самых популярных районах:

• Dubai Marina – туристический район вдоль береговой линии Персидского залива с пятизвёздочными отелями, живописными пляжами и променадом The Walk. 
• Palm Jumeirah – знаменитый намывной остров в виде пальмы с виллами, высотными комплексами и роскошным отелем Atlantis the Royal, на открытии которого выступала певица Бейонсе. 
• Business Bay – деловой центр Дубая, средоточие высотных жилых комплексов и небоскрёбов с отелями и офисами. По территории района проходит живописный Дубайский канал. 
• Downtown – сердце города, где находятся главные достопримечательности эмирата – самый высокий небоскрёб мира «Бурдж-Халифа» и крупнейший ТЦ мира Dubai Mall.

Проверить застройщика

Помимо крупных игроков вроде Emaar, Nakheel и DAMAC, на рынке Дубая много локальных и иностранных девелоперов, о которых мало что известно. 

Как проверить репутацию застройщика:

1. Найти компанию в списках аккредитованных девелоперов на сайте Земельного департамента.  
2. Изучить веб-сайт застройщика. 
3. Оценить готовые проекты и сверить их с презентациями и рендерами. 
4. Почитать отзывы о девелопере в социальных сетях. 
5. Проверить условия рассрочки и прозрачность графика платежей.

Конечно, это лишь поверхностная проверка, которая не даёт полную картину о девелопере. Мы советуем обратиться к надёжному брокеру, который давно работает в Дубае, лично ездит в офисы продаж и на стройплощадки, и знает плюсы и минусы застройщиков.

Изучить проект и его инфраструктуру

Дубай строго контролирует сферу недвижимости, поэтому этапы строительства объектов есть на сайте Земельного департамента. По проектам можно скачать отчёты от инспекции и посмотреть фотографии со стройплощадок.

В Дубае нет практики выкладывать в открытый доступ документы о новостройке, как в РФ, поэтому презентации и рендеры – основной источник информации. Не переживайте: крупные девелоперы дорожат репутацией и не сдают проекты, которые кардинально отличаются от первоначальной задумки. 

Однако, если вы не хотите верить застройщику на слово, лучше съездить в офис продаж и пообщаться с менеджером лично или выйти на сделку с опытным брокером.

Выбрать этаж и количество спален

В Дубае на каждый юнит найдётся клиент: от студии с видом на многополосное шоссе до пентхауса с бассейном. Разница в личных предпочтениях, бюджете и целях покупателя.

Для инвесторов и экспатов, которые работают в центре города, популярными вариантами остаются студии и апартаменты с 1-2 спальнями. На старте продаж такие лоты бронируют первыми, а на вторичном рынке их разбирают чаще.

Внешне планировки апартаментов не отличаются от того, к чему мы привыкли на российском рынке. Разница в том, что юниты продаются с готовой отделкой, кухонным гарнитуром и сантехникой вне зависимости от класса проекта.

Когда мы определились с проектом и лотом, время разобраться в том, как в Дубае проходит сделка с недвижимостью. Off-plan – это беспроцентная рассрочка, по которой можно купить строящийся объект, а расплачиваться за него в течение 3-10 лет. По схеме off-plan покупают и перепродают новостройки.

Разберём основные этапы сделки при участии брокера.

Шаг 1. Бронирование лота

Для начала нужно зафиксировать за собой понравившийся объект. Для этого брокер передаёт застройщику контактные данные клиента: номер телефона, email, фактический адрес с индексом. 

Далее за бронь нужно заплатить 1-5% от стоимости лота или фиксированную сумму – от $5,000 до $27,000. Некоторые застройщики готовы придержать бронь без оплаты, но всего на сутки. 

Как россиянину оплатить бронь:

• по карте иностранного банка; 
• через криптокошелёк; 
• наличными через офис застройщика.

О SWIFT-переводах, криптовалюте и картах UnionPay вы можете прочитать в статье «Актуальные способы, как перевести деньги из России в ОАЭ».

Шаг 2. Подписание договора бронирования

В Дубае этот документ называется booking form. Застройщик пришлёт его в электронной форме после оплаты брони. Booking form – это предварительный договор купли-продажи, где указаны этаж, метраж, сроки сдачи комплекса и схема оплаты рассрочки. Документы надо подписать, отсканировать и отправить девелоперу.

Шаг 3. Первый платёж по рассрочке

Застройщик присылает счёт на оплату первого взноса. Сумма зависит от плана рассрочки, но обычно не превышает 10%. Вместе с этой суммой надо заплатить налог 4% и административный сбор $1,500 в Земельный департамент. 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи

Пока проходит первый платёж по рассрочке, девелопер готовит договор купли-продажи или SPA от двух недель до нескольких месяцев. 

Что входит в SPA:

• итоговая стоимость объекта; 
• итоговая стоимость объекта; 
• контактные данные девелопера и покупателя; 
• детали проекта: поэтажный план, количество спален, метраж, парковочное место, внутренняя инфраструктура; 
• даты сдачи проекта и выдачи ключей; 
• план рассрочки; 
• условия перепродажи; 
• условия расторжения договора.

SPA придёт на электронную почту в виде ссылки на сервис для электронных документов. 

Шаг 5. Регистрация лота на портале OQOOD

OQOOD – государственный онлайн-сервис для управления недвижимостью, где формируют ипотечные контракты, договоры аренды, чеки и ваучеры. Доступ в сервис есть у застройщиков и владельцев недвижимости. 

Как только лот зарегистрируют в сервисе, покупатель получит сертификат о праве собственности на строящийся объект. В ОАЭ документ называют так же, как и портал – OQOOD. 

Важно. После выдачи сертификата и до получения Title Deed можно податься на резидентскую визу, но только когда проект построят на 50%.

Шаг 6. Оплата рассрочки

Пока идёт строительство, всё, что требуется от покупателя, вовремя оплачивать рассрочку. Девелоперы принимают наличные деньги, криптовалюту и переводы с иностранных карт.

Шаг 7. Получение свидетельства о праве собственности

Как только стройка подойдёт к концу, покупатель получит финальный документ – Title Deed или Pretitle Deed. Оба – свидетельства о праве собственности. Title Deed выдают, если покупатель полностью выплатил рассрочку, а Pretitle Deed, если проект готов, но владелец ещё платит рассрочку. 

Сделка подошла к концу, можно забрать ключи и заселяться.

В отличие от новостройки, у «вторички» свои сложности: собственник-юрлицо, переуступка, невыплаченная ипотека и многое другое. Поэтому в Дубае только лицензированные брокеры могут работать со вторичным рынком. Если покупатель и продавец попробуют самостоятельно выйти на сделку, Земельный департамент не зарегистрирует их договор.

Стандартные этапы покупки «вторички»:

Шаг 1. Подписание договора с агентством и брокером

Покупатель разрешает компании и брокеру официально представлять его интересы в Земельном департаменте и действовать от его имени.

Шаг 2. Составление договора о намерениях

В Дубае он называется Contract F: в нём фиксируют условия сделки между продавцом и покупателем, а также:

• стоимость недвижимости; 
• срок действия договора; 
• условия расторжения договора; 
• расходы на сделку по каждой стороне; 
• порядок расчёта.

Если на момент сделки продавец выплатил рассрочку или ипотеку, то он подписывает сертификат NOS. Это доказательство, что владелец недвижимости ничего не должен девелоперу.

Шаг 3. Внесение депозита

Параллельно с предыдущим шагом покупатель вносит депозит – 10% от стоимости объекта. Если одна из сторон неожиданно разорвёт сделку, Земельный департамент удержит депозит в пользу пострадавшей стороны. А если сделка пройдёт по плану, депозит вернут покупателю.

Шаг 4. Передача прав собственности

Завершающий этап проходит в Земельном департаменте. Продавец переоформляет документы на покупателя, а тот оплачивает всю сумму за объект. В этот же день клиент получает Title Deed и становится официальным владельцем недвижимости.

Хотите купить квартиру в Дубае для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с десятками актуальных предложений на рынке дубайской недвижимости. Закажите ниже обратный звонок – и наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут разобраться со всеми юридическими тонкостями. С любовью и без комиссии.