Подробная инструкция, как иностранцу купить квартиру в Дубае

Кристина
Кристина
автор статьи
23 августа 2023
472 просмотра
article
23 августа 2023
472 просмотра
В этой статье

Если в своей стране покупка квартиры бывает непростым и запутанным мероприятием, то что говорить о сделках с недвижимостью за границей. Незнание языка, местного рынка и законов мешает и пугает. Особенно в наши дни, когда ко всем трудностям добавились проблемы с переводами в иностранные банки. Но пусть ограничения вас не тревожат: в статье мы расскажем, как подготовиться к покупке недвижимости в Дубае и какие шаги предстоит пройти.

Лучшие предложения недвижимости

Serene Gardens
Показать другие проекты в районе Jebel Ali апартаменты 4 квартал 2025 от $2 000
ANWA ARIA
Показать другие проекты в районе Bur Dubai апартаменты, таунхаусы 4 квартал 2026 от $8 000
Safa Two
Показать другие проекты в районе Business Bay апартаменты 1 кв. 2027 от $6 000

Зачем приобретать недвижимость в Дубае

В материале «Почему инвестиции в недвижимость в Дубае считаются одними из самых выгодных?» мы подробно разбирали плюсы эмирата. С момента публикации мало что поменялось – Дубай всё ещё популярное место назначения для инвесторов и экспатов. Напомним вам, почему:

1. Дирхам – стабильная валюта уже около 30 лет


Нацвалюта ОАЭ зависит не только от экспорта нефти – страна продаёт драгоценные камни, металлы, жемчуг и предметы роскоши. Внушительные доходы от туризма, строительства и иностранных инвестиций тоже подкрепляют статус дирхама. Правительство, граждане и приезжие уверены в валюте, а значит, сильное колебание на мировой арене ей не грозит.


2. Владелец недвижимости в ОАЭ становится резидентом


Только если купил один или несколько проектов на общую сумму от $204,190. Резидентство даёт много преимуществ бизнесменам и экспатам: от права оформить счёт в местном банке до возможности путешествовать в 181 страну без виз. Подробнее о выгодах резидентства можно почитать в статьях «Как получить золотую визу в Дубае в 2023 году» и «ВНЖ в Объединённых Арабских Эмиратах».


3. Можно хорошо заработать на перепродаже или сдаче в аренду


В Дубае апартаменты растут в цене с каждым годом. С момента сдачи жилого комплекса до перепродажи стоимость лота может вырасти на 20% и выше. Рынок аренды также приносит стабильную прибыль – средняя доходность недвижимости достигает 8-10%, а окупаемость составляет 10-12 лет. 


4. В Дубае комфортно жить и работать


Дубай – мировая столица бизнеса и развлечений. Для экспатов и международных компаний открыли фризоны и офисы-небоскрёбы, для туристов – пятизвёздочные отели, а для резидентов – жилые комплексы и комьюнити. На выбор горожан – масштабные торговые центры с модными бутиками, парки развлечений, крытый горнолыжный комплекс, природный заповедник, чистые пляжи и многое другое.

article
Аквариум в Dubai Mall. Источник: thedubaimall.com

Где иностранец может купить недвижимость в Дубае

Согласно постановлению №3 от 2006 года, иностранцы имеют право на полное владение недвижимостью или владение на правах аренды.

Аренда бывает следующих видов:

  • узуфрукт – аренда на 99 лет без возможности перестроить объект; 
  • лизхолд – аренда на 99 лет с правами полного владения.

Купить землю в Дубае нельзя. Даже если вы приобрели виллу, участок, на котором она стоит, вам не принадлежит. 

Ограничения касаются и районов эмирата: иностранцу можно купить или арендовать недвижимость только во фрихолд-зонах. Это не территории на отшибе города, а популярные районы Дубая вроде Business Bay, Dubai Marina и Downtown. Полный список зон вы можете посмотреть на портале Bayut.

Как подобрать подходящую недвижимость в Дубае

Теперь, когда мы знаем, где в эмирате можно купить апартамент или виллу, рассмотрим другие критерии подбора недвижимости.


Выбрать тип проекта: на котловане, новостройка или «вторичка»


Выбор объекта зависит от личных предпочтений, потребностей и финансовых возможностей. Ольга, специалист по дубайской недвижимости, расскажет, что её клиенты выбирают чаще всего:

«Котлован, готовый проект и “вторичка” подходят и для жизни, и для инвестиций. Если клиент ищет апартамент для себя и при этом не хочет, чтобы в нём кто-то жил – подбираем объект на котловане или новостройку. Если имеем дело с инвестором, который хочет сохранить деньги и быстро отбить вложения – покупаем на котловане. Если в планах войти на арендный рынок и получать доход в валюте – ищем хорошую “вторичку” в популярном районе».

article
Bluewaters Residences от Meraas – пример хорошей вторички

Выбрать вид недвижимости


В Дубае большой выбор недвижимости: от классических апартаментов до таунхаусов и вилл. Подсчёт жилых помещений идёт в спальнях, а не в комнатах, как мы привыкли. 

Коротко расскажем, какая недвижимость представлена в Дубае:

  • апартамент – юнит в жилом комплексе, то же, что и квартира в РФ;  
  • дуплекс – двухэтажный апартамент; 
  • пентхаус – апартамент на верхнем этаже с высокими потолками;  
  • таунхаус – малоэтажный дом, разделённый на секции с апартаментами; 
  • вилла – дом на отдельном участке, где живёт только одна семья. 

Нурсултан, брокер Whitewill, прокомментирует, какую недвижимость предпочитают для жизни и инвестиций:

«Как правило, иностранцы, которые обосновались в Дубае с семьями, склоняются в сторону вилл и таунхаусов. Там много свободного пространства: есть собственная территория у дома и парки с детскими и спортивными площадками. Экспаты, которые устали от жизни в центре, тоже будут рассматривать комьюнити с малоэтажной застройкой.

Инвесторам же проще работать на рынке апартаментов: меньше проблем с перепродажей и сдачей в аренду, много проектов на котловане и вторичной недвижимости, выше шанс найти покупателя или арендатора».

Определиться с локацией


В Дубае мало районов с плохой инфраструктурой. В популярных фрихолд-зонах есть ТЦ с магазинами, супермаркетами и парками развлечений, госпитали и частные медклиники, детские сады и школы.

Если вы ищите квартиру для инвестиционных целей, загляните в наш материал «Где в Дубае купить квартиру? Лучшие районы для инвестиций в 2023»

Кратко о самых популярных районах:

  • Dubai Marina – туристический район вдоль береговой линии Персидского залива с пятизвёздочными отелями, живописными пляжами и променадом The Walk. 
  • Palm Jumeirah – знаменитый намывной остров в виде пальмы с виллами, высотными комплексами и роскошным отелем Atlantis the Royal, на открытии которого выступала певица Бейонсе. 
  • Business Bay – деловой центр Дубая, средоточие высотных жилых комплексов и небоскрёбов с отелями и офисами. По территории района проходит живописный Дубайский канал. 
  • Downtown – сердце города, где находятся главные достопримечательности эмирата – самый высокий небоскрёб мира «Бурдж-Халифа» и крупнейший ТЦ мира Dubai Mall.

Проверить застройщика


Помимо крупных игроков вроде Emaar, Nakheel и DAMAC, на рынке Дубая много локальных и иностранных девелоперов, о которых мало что известно. 

Как проверить репутацию застройщика:

  1. Найти компанию в списках аккредитованных девелоперов на сайте Земельного департамента.  
  2. Изучить веб-сайт застройщика. 
  3. Оценить готовые проекты и сверить их с презентациями и рендерами. 
  4. Почитать отзывы о девелопере в социальных сетях. 
  5. Проверить условия рассрочки и прозрачность графика платежей.

Конечно, это лишь поверхностная проверка, которая не даёт полную картину о девелопере. Мы советуем обратиться к надёжному брокеру, который давно работает в Дубае, лично ездит в офисы продаж и на стройплощадки, и знает плюсы и минусы застройщиков.

article
Аккредитованные застройщики есть на сайте Земельного департамента

Изучить проект и его инфраструктуру


Дубай строго контролирует сферу недвижимости, поэтому этапы строительства объектов есть на сайте Земельного департамента. По проектам можно скачать отчёты от инспекции и посмотреть фотографии со стройплощадок.

В Дубае нет практики выкладывать в открытый доступ документы о новостройке, как в РФ, поэтому презентации и рендеры – основной источник информации. Не переживайте: крупные девелоперы дорожат репутацией и не сдают проекты, которые кардинально отличаются от первоначальной задумки. 

Однако, если вы не хотите верить застройщику на слово, лучше съездить в офис продаж и пообщаться с менеджером лично или выйти на сделку с опытным брокером.


Выбрать этаж и количество спален


В Дубае на каждый юнит найдётся клиент: от студии с видом на многополосное шоссе до пентхауса с бассейном. Разница в личных предпочтениях, бюджете и целях покупателя.

Для инвесторов и экспатов, которые работают в центре города, популярными вариантами остаются студии и апартаменты с 1-2 спальнями. На старте продаж такие лоты бронируют первыми, а на вторичном рынке их разбирают чаще.

Внешне планировки апартаментов не отличаются от того, к чему мы привыкли на российском рынке. Разница в том, что юниты продаются с готовой отделкой, кухонным гарнитуром и сантехникой вне зависимости от класса проекта.

article
Интерьер апартамента в Opus Residences by Zaha Hadid

Как купить недвижимость по схеме off-plan

Когда мы определились с проектом и лотом, время разобраться в том, как в Дубае проходит сделка с недвижимостью. Off-plan – это беспроцентная рассрочка, по которой можно купить строящийся объект, а расплачиваться за него в течение 3-10 лет. По схеме off-plan покупают и перепродают новостройки.

Разберём основные этапы сделки при участии брокера.


Шаг 1. Бронирование лота


Для начала нужно зафиксировать за собой понравившийся объект. Для этого брокер передаёт застройщику контактные данные клиента: номер телефона, email, фактический адрес с индексом. 

Далее за бронь нужно заплатить 1-5% от стоимости лота или фиксированную сумму – от $5,000 до $27,000. Некоторые застройщики готовы придержать бронь без оплаты, но всего на сутки. 

Как россиянину оплатить бронь:

  • по карте иностранного банка; 
  • через криптокошелёк; 
  • наличными через офис застройщика.

О SWIFT-переводах, криптовалюте и картах UnionPay вы можете прочитать в статье «Актуальные способы, как перевести деньги из России в ОАЭ».


Шаг 2. Подписание договора бронирования


В Дубае этот документ называется booking form. Застройщик пришлёт его в электронной форме после оплаты брони. Booking form – это предварительный договор купли-продажи, где указаны этаж, метраж, сроки сдачи комплекса и схема оплаты рассрочки. Документы надо подписать, отсканировать и отправить девелоперу.

article
Характеристики объекта в booking form от девелопера Sobha. Источник: indubai.ru

Шаг 3. Первый платёж по рассрочке


Застройщик присылает счёт на оплату первого взноса. Сумма зависит от плана рассрочки, но обычно не превышает 10%. Вместе с этой суммой надо заплатить налог 4% и административный сбор $1,500 в Земельный департамент. 


Шаг 4. Подписание договора купли-продажи


Пока проходит первый платёж по рассрочке, девелопер готовит договор купли-продажи или SPA от двух недель до нескольких месяцев. 

Что входит в SPA:

  • итоговая стоимость объекта; 
  • итоговая стоимость объекта; 
  • контактные данные девелопера и покупателя; 
  • детали проекта: поэтажный план, количество спален, метраж, парковочное место, внутренняя инфраструктура; 
  • даты сдачи проекта и выдачи ключей; 
  • план рассрочки; 
  • условия перепродажи; 
  • условия расторжения договора.

SPA придёт на электронную почту в виде ссылки на сервис для электронных документов. 


Шаг 5. Регистрация лота на портале OQOOD


OQOOD – государственный онлайн-сервис для управления недвижимостью, где формируют ипотечные контракты, договоры аренды, чеки и ваучеры. Доступ в сервис есть у застройщиков и владельцев недвижимости. 

Как только лот зарегистрируют в сервисе, покупатель получит сертификат о праве собственности на строящийся объект. В ОАЭ документ называют так же, как и портал – OQOOD. 

Важно. После выдачи сертификата и до получения Title Deed можно податься на резидентскую визу, но только когда проект построят на 50%.

article
Пример сертификата OQOOD. Источник: kredium.ae

Шаг 6. Оплата рассрочки


Пока идёт строительство, всё, что требуется от покупателя, вовремя оплачивать рассрочку. Девелоперы принимают наличные деньги, криптовалюту и переводы с иностранных карт.


Шаг 7. Получение свидетельства о праве собственности


Как только стройка подойдёт к концу, покупатель получит финальный документ – Title Deed или Pretitle Deed. Оба – свидетельства о праве собственности. Title Deed выдают, если покупатель полностью выплатил рассрочку, а Pretitle Deed, если проект готов, но владелец ещё платит рассрочку. 

Сделка подошла к концу, можно забрать ключи и заселяться.

Рекомендуемые к просмотру комплексы

Jouri Hills
Показать другие проекты в районе Dubailand виллы, таунхаусы 2 квартал 2025 от $0
Mangrove Residences
Показать другие проекты в районе Madinat Al Maktoum апартаменты, таунхаусы 4 квартал 2026 от $5 000
Beach Mansion
Показать другие проекты в районе Emaar Beachfront апартаменты, таунхаусы 4 квартал 2025 от $3 000

Как купить недвижимость на вторичном рынке

В отличие от новостройки, у «вторички» свои сложности: собственник-юрлицо, переуступка, невыплаченная ипотека и многое другое. Поэтому в Дубае только лицензированные брокеры могут работать со вторичным рынком. Если покупатель и продавец попробуют самостоятельно выйти на сделку, Земельный департамент не зарегистрирует их договор.

Стандартные этапы покупки «вторички»:


Шаг 1. Подписание договора с агентством и брокером


Покупатель разрешает компании и брокеру официально представлять его интересы в Земельном департаменте и действовать от его имени.


Шаг 2. Составление договора о намерениях


В Дубае он называется Contract F: в нём фиксируют условия сделки между продавцом и покупателем, а также:

  • стоимость недвижимости; 
  • срок действия договора; 
  • условия расторжения договора; 
  • расходы на сделку по каждой стороне; 
  • порядок расчёта.

Если на момент сделки продавец выплатил рассрочку или ипотеку, то он подписывает сертификат NOS. Это доказательство, что владелец недвижимости ничего не должен девелоперу.

article
Contract F можно заполнить на сайте Земельного департамента

Шаг 3. Внесение депозита


Параллельно с предыдущим шагом покупатель вносит депозит – 10% от стоимости объекта. Если одна из сторон неожиданно разорвёт сделку, Земельный департамент удержит депозит в пользу пострадавшей стороны. А если сделка пройдёт по плану, депозит вернут покупателю.


Шаг 4. Передача прав собственности


Завершающий этап проходит в Земельном департаменте. Продавец переоформляет документы на покупателя, а тот оплачивает всю сумму за объект. В этот же день клиент получает Title Deed и становится официальным владельцем недвижимости.

Заключение

Хотите купить квартиру в Дубае для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с десятками актуальных предложений на рынке дубайской недвижимости. Закажите ниже обратный звонок – и наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут разобраться со всеми юридическими тонкостями. С любовью и без комиссии.

Заказать звонок
Укажите свои контакты и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
Принятие условий
Скоро наш специалист свяжется с вами
Обычно мы перезваниваем через 7 минут
anna
Принятие условий
Скоро наш специалист свяжется с вами
Обычно мы перезваниваем через 7 минут