Руководство для инвестора: как заработать на недвижимости в Дубае в 2024?

Рынок недвижимости Дубая находится на подъёме: инвесторов привлекают отсутствие налогов на владение и продажу, безопасность сделок, стабильно растущая экономика и простое получение вида на жительство. Насколько выгодно сейчас инвестировать в недвижимость в Эмиратах и какой способ лучше выбрать – рассказываем в этой статье.

В 2022 году Дубай стал четвёртым городом в мире по темпу роста стоимости недвижимости: апартаменты выросли на 8,5%, а виллы – на 13%. Цены поднялись из-за увеличения спроса на аренду: в первом полугодии арендная ставка выросла в среднем на 24%. Также на темпы роста оказала влияние программа получения золотой визы для иностранцев, обладателем которой можно стать, купив недвижимость на сумму от $545,000.

Правительство Дубая делает всё, чтобы сохранить текущие показатели. Об этом говорят нулевой налог на владение и продажу, низкие ставки по ипотеке, программа Golden Visa и активное развитие благоприятной среды для бизнеса. Ожидается, что цены продолжат расти на 8% в год.

Краткосрочные или долгосрочные варианты  

На рынке недвижимости Дубая существуют две основные инвестиционные стратегии: краткосрочная на перепродаже и долгосрочная на арендном бизнесе.

Сдавая апартаменты, вы можете заработать 5-11% в зависимости от класса ЖК, района и срока аренды, при этом цена на ваше имущество будет расти с каждым годом. Краткосрочный вариант может принести в среднем 30% годовых.

Обе стратегии имеют свои плюсы и минусы:

На данный момент в Дубае очень большой разброс цен на недвижимость в зависимости от района, возраста и класса жилого комплекса. Стоимость наиболее ликвидных вариантов начинается от $150,000 на начальных этапах строительства, а средний чек за квартиру составляет примерно $500,000.

Некоторые инвесторы обеспокоены высоким темпом роста цен на недвижимость, опасаясь образования «мыльного пузыря». В 2014 рынок Эмиратов уже сталкивался с этим явлением: за один квартал стоимость квартир увеличилась более, чем на 30% относительно предыдущего года. Тогда правительство приняло решение увеличить налоги и снизить процент выдаваемых кредитов, уменьшив среднее значение цен на 12% за один год. Опыт этой ситуации был учтён, и на сегодняшний день рынок недвижимости здесь стабильно растёт и далёк от кризисного состояния. По данным швейцарского банка UBS за 2022 год индекс риска возникновения «пузыря» в Дубае – 0,16, тогда как опасным считается более 1,5.

Ипотека и рассрочка  

Ипотека для иностранцев в ОАЭ начинается от 2,5% годовых, при начальных вложениях от 30% от стоимости объекта. Каждый банк выставляет свои требования к заёмщикам, основные из них:

• Возраст от 21 года и до 65 для наёмных сотрудников, и до 70 лет для предпринимателей. 
• Наличие ВНЖ. 
• Страховка жизни заёмщика. 
• Официальное трудоустройство или предпринимательская деятельность на территории ОАЭ. 
• Недвижимость ОАЭ в собственности. Это необязательное условие, но оно сильно повышает шансы одобрения ипотечного кредита. 
• Минимальный доход для одобрения займа составляет примерно $3,000.

Другой вариант предлагают строительные компании: вы можете оформить рассрочку на несколько лет. Как правило, это означает, что расчёт произойдёт за время строительства жилого комплекса – такой тип рассрочки называется handover. В этом случае вы получаете ключи после внесения полной суммы.

Некоторые застройщики предлагают форму оплаты на более длительный срок – рассрочку post-handover, когда вы сможете вносить платежи ещё 1-3 года после сдачи объекта.

На начальном этапе обычно вносится 10-20% от стоимости недвижимости плюс 4% земельный налог. Платежи распределяются согласно условиям договора: например, первые 20%, затем 30% в течение строительства, и 50% в течение 3 лет после ввода здания в эксплуатацию. Условия могут разниться в зависимости от застройщика.

Рассрочкой часто пользуются инвесторы, занимающиеся перепродажей недвижимости. Таким образом, нет необходимости вносить всю сумму сразу, достаточно иметь около 30%. А через 6-12 месяцев, когда объект вырастет в цене, его можно продать и заработать на разнице.

Перепродажа квартир  

Заработок на перепродаже недвижимости в Дубае может составлять до 30% годовых. Здесь важно выбрать наиболее ликвидные объекты на ранних стадиях строительства. Лучше всего в цене растут квартиры, обладающие отличными видовыми характеристиками, например, с видом на море или достопримечательности, апартаменты в жилых комплексах на береговой линии, элитные новостройки в популярных районах. Для перепродажи выбирайте студии или варианты с 1 спальней на средних этажах – такие объекты реализуются быстрее всего.

Продать недвижимость можно будет не дожидаясь окончания строительства – краткосрочные инвестиции обезопасят капитал от колебаний рынка. Условия переуступки прописываются в договоре, но, как правило, застройщик разрешает перепродажу после оплаты 30% от стоимости квартиры. Или вы можете дождаться сдачи объекта и продать его по максимальной цене.

Краткосрочная и долгосрочная сдача в аренду  

Сдавая недвижимость на длительный срок, вы получите доход в среднем 5-8% годовых, тогда как посуточная аренда может принести до 15%.

Если вы решите сдавать недвижимость посуточно, нужно будет получить лицензию в Департаменте туризма и коммерческого маркетинга. Для этого потребуются документы, удостоверяющие личность, свидетельство о праве собственности и счёт DEWA. Стоимость годовой лицензии зависит от количества спален и начинается от $500. Оформить её можно онлайн на сайте Department of Economy and Tourism. Стоимость услуг управляющей компании, отвечающей за обслуживание ваших апартаментов, составляет примерно 20% от дохода.

Если же вы сдаёте недвижимость на длительный срок, лицензию оформлять не нужно, а комиссию управляющей компании оплачивает арендатор, она составляет в среднем 5% от платежа.

Коммерческая недвижимость  

Ещё один вид инвестиций в ОАЭ – покупка коммерческой недвижимости. Это могут быть склады, офисы, отели или площадки для ритейла. Помещения, расположенные в удачных местах, например, магазины с высокой проходимостью или офисы премиум-класса могут приносить до 10% годовых.

Преимуществом этого вида бизнеса является долгосрочность аренды: как правило, контракт заключается на 5 или более лет. В этом случае ваша недвижимость не подвержена колебаниям рынка и будет стабильно приносить доход. Но есть и минус: при покупке коммерческого помещения необходимо дополнительно оплатить НДС в размере 5%.

Оценка районов Дубая  

Наиболее привлекательными для инвестирования считаются популярные туристические районы: Dubai Marina, Palm Jumeirah и Jumeirah Beach Residence. Business Bay и Downtown Dubai – главные деловые узлы города – также являются востребованными локациями. Недвижимость здесь пользуется огромным спросом, что гарантирует быструю перепродажу или отсутствие рисков простоя, если вы выбираете рентный бизнес.

Также можно присмотреться к активно застраивающимся районам, таким как Emaar Beachfront, DubaiLand или MBR City. Они привлекают большое внимание инвесторов, так как ожидается, что с развитием районов в течение нескольких лет недвижимость сильно вырастет в цене.

Как выбрать правильный объект для покупки?  

Чтобы стабильно зарабатывать на недвижимости в Дубае, нужно правильно выбрать объект для инвестиций.

Основные критерии, на которые стоит ориентироваться:

• Возраст здания. Если вы собираетесь заняться рентным бизнесом и планируете покупку на вторичном рынке, лучше выбирать наиболее свежие новостройки – экспаты и туристы предпочитают жить в современных жилых комплексах со свежим ремонтом. 
• Застройщик. В случае, если выбираете объект на стадии строительства, изучите предыдущие проекты девелопера, поищите отзывы о них в интернете и проверьте компанию на официальном сайте Земельного Департамента DLD. 
• Количество спален. Для перепродажи выбирайте студии или апартаменты с 1 спальней – они продаются быстрее всего. Для сдачи в аренду подойдут варианты до 2 спален. 
• Район. Для арендного бизнеса стоит рассматривать популярные туристические локации и деловые районы города. Для перепродажи, кроме этих районов, можно обратить внимание на застраивающиеся.

Society House  

Society House – 52-этажная башня в районе Downtown рядом с Дубай Моллом, Бурдж-Халифой и набережной Дубайского канала. Вы можете выбрать студию или апартаменты с 1-3 спальнями с чистовой отделкой и полной меблировкой и начать сдавать в аренду сразу же после сдачи дома.

Все лоты проекта имеют минимум по одному балкону, где вы сможете обустроить лаундж-зону или дополнительное обеденное пространство с захватывающим видом на небоскрёбы Дубая. Также любоваться панорамой можно с крыши здания, где для жителей организовали террасу и 25-метровый лазурный бассейн. Для занятий спортом обустроили современный тренажёрный зал и пространство для кроссфита на свежем воздухе. Провести деловую встречу или погрузиться в работу можно в бизнес-лаундже, а после – провести время с семьёй в частном кинотеатре или попробовать свои силы в гольф-симуляторе.

Застройщик предлагает рассрочку на 5 лет.

Стоимость апартаментов: от $299,000.

Сдача объекта: 3 квартал 2026 года.

SeaHaven – жилой комплекс из 3 башен высотой до 59 этажей в районе Dubai Marina. Здесь вы можете приобрести апартаменты с 1-3 спальнями с уютными балконами, откуда открывается завораживающий вид на Персидский залив. Все лоты идут с дизайнерским ремонтом из натурального мрамора и ценных пород дерева, выдержанного в нейтральных тонах.

Комплекс создан как «город в городе»: насладитесь панорамами Дубая у инфинити-бассейна на последнем этаже, расслабьтесь в спа-комплексе после тренировки с персональным тренером в фитнес-зале или посетите частный кинозал с рестораном – в SeaHaven вы сможете найти всё для комфортной жизни. А приветливый консьерж-сервис позаботится о решении бытовых вопросов, пока вы отдыхаете или работаете.

Застройщик предлагает рассрочку на время строительства с первым взносом 20%.

Сдача объекта: 4 квартал 2026 года.

1. Выбор подходящей недвижимости.
2. Внесение брони в размере 10-15% от стоимости объекта. 
3. Подписание договора SPA с застройщиком. 
4. Регистрация права собственности в Земельном Департаменте Дубая.

Документы, необходимые для покупки недвижимости в Дубае:

• загранпаспорт с действующей визой; 
• документ с адресом проживания в отеле или апартаментах;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию в Земельном Департаменте; 
• Emirates ID при наличии.

Заключение  

Хотите купить квартиру в Дубае для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с десятками актуальных предложений на рынке дубайской недвижимости. Закажите ниже обратный звонок – и наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут разобраться со всеми юридическими тонкостями. С любовью и без комиссии.