Недвижимость для жизни и инвестиций. Обзор и сравнение России и ОАЭ

Кажется, что сопоставление таких разных государств, как Россия и Эмираты, неуместно. Это верно в контексте местоположения, истории, культуры, климата и макроэкономики. Для сферы недвижимости ситуация иная: сейчас российские инвесторы раздумывают, куда направить капитал – на родину или в ОАЭ. Вроде и в Дубае хорошо, но и Москва отошла от санкционного шока.

Так куда лучше инвестировать до конца 2023 года и где покупать квартиру – в России или Эмиратах? В этой статье сравним плюсы и минусы каждой страны, их перспективы и возможности.

Российская Федерация – федеративная президентско-парламентская республика. Самое большое государство в мире – одновременно находится в Восточной Европе и Северной Азии. Россия занимает территорию в 17 000 000 км². Большая часть населения живёт в западной части страны, там же находятся четыре крупнейших региона – Москва и Московская область и Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Объединённые Арабские Эмираты – федеративное государство с абсолютной монархией. Находится на северо-восточной части Аравийского полуострова и состоит из семи независимых эмиратов: Дубай, Абу-Даби, Рас-эль-Хайма, Аджман, Шарджа, Фуджейра и Умм-эль-Кайвайн. Общая площадь территории ОАЭ – 84 000 км². Основная масса населения живёт в крупных городах – Дубае и Абу-Даби.

Уровень жизни

Эмираты стабильно занимают верхние позиции в чартах стран с высоким уровнем жизни. По данным портала Numbeo, восточное государство находится на 15 месте, уступая лишь странам Центральной и Северной Европы. В этом же рейтинге Россия располагается на 67 строчке, между Кенией и Марокко. 

Номинальный ВВП ОАЭ на душу населения в 2023 году – $49,000. Это больше, чем во Франции, Англии и Японии. ВВП на душу населения в России в 2023 году составляет $12,500 – примерно столько же в Аргентине, Болгарии и Китае. 

В рейтинге самых дорогих стран для жизни ОАЭ не находится даже в первой двадцатке. Тем не менее это всё ещё не самая бюджетная локация: базовая продуктовая корзина на одного в Дубае обойдётся в $259 в месяц, а аренда квартиры с одной спальней в районе $2,000. Средняя зарплата в эмирате – $3,600 после вычета налогов. 

В противовес Эмиратам жизнь в Москве значительно дешевле. Продукты на месяц стоят $158, арендовать однокомнатную квартиру можно за $710, но средняя зарплата тоже невысокая – $1,000 после вычета налогов.

Природа и климат

Большая часть России находится на северной широте и покрыта тайгой. Температура в европейской части страны, где проживает большая часть населения, варьируется от -11 градусов зимой до +25 летом. Страну омывают 13 морей, но тёплые только Чёрное, Азовское и Каспийское, а купаться можно лишь с мая по сентябрь.

Климат Эмиратов – тропический пустынный. Летом средняя температура доходит до +50 градусов, а зимой не падает ниже +20. В ОАЭ редко бывают дожди, зато часто поднимаются песчаные бури – в основном летом, когда воздух особенно сухой. Государство омывает Персидский залив: купальный сезон длится с апреля по октябрь, когда температура воды достигает +30.

Культура и религия

Россия – светская многонациональная страна, где ни одна из религий не признана обязательной и государственной. Люди свободно выбирают веру и также свободно из неё выходят.

Большинство верующих россиян исповедуют православное христианство, и формально оно считается главной конфессией страны. При этом на государственном уровне отмечают только один церковный праздник – Рождество. Праздновать его или нет – личный выбор каждого. 

В ОАЭ государственной и главной религией является ислам – его быт и традиции сильно укрепились в жизни и законах Эмиратов. 90% граждан – мусульмане, но иностранцам не запрещают выбирать другую религию. 

Однако они должны уважать законы Шариата и следовать некоторым из них:

• не носить слишком открытую одежду; 
• не обниматься и не целоваться в общественных местах; 
• не фотографировать местных без разрешения; 
• соблюдать правила религиозных праздников – например, не пить, не есть и не курить в общественных местах во время Рамадана; 
• не пить алкоголь в эмиратах, где действует сухой закон.

Свобода передвижения

Сейчас Россия скована санкционными ограничениями, поэтому получать визы и летать в страны Западной Европы, США и Канаду стало проблематично. Однако в 2023 году россияне всё ещё могут посетить около 79 стран без виз. Среди них Турция, Египет, Мальдивы, ОАЭ, Сербия, Черногория, Армения, Грузия и другие. 

В Эмиратах, напротив, местный загранпаспорт считается одним из сильнейших в мире. Граждане аравийской страны могут свободно путешествовать в 127 стран без виз и в 53 страны с визой по прилёту. У экспатов без гражданства ОАЭ нет таких привилегий, но с резидентской визой им намного проще получить шенгенскую или американскую визу.

Нюансы покупки недвижимости

Внутри своей страны у граждан РФ нет ограничений на покупку недвижимости: можно владеть квартирой, апартаментами, коммерческим помещением, готовым домом или земельным участком. 

В ОАЭ россияне могут купить недвижимость только в специально отведённых районах для иностранцев – фрихолд-зонах. В Дубае и Абу-Даби они занимают 90% от всей территории городов, поэтому инвесторы практически не ограничены в своём выборе. Известные фрихолд-зоны в Дубае: Business Bay, Downtown, Dubai Marina, JLT, Palm Jumeirah. Фрихолд-зоны в Абу-Даби: Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem.

Цены на недвижимость

Самые дорогие квартиры и частные дома России находятся в столице. Привлекательные проекты в черте города находятся внутри Садового кольца и ТТК, а загородные объекты – в западном направлении. 

Во второй половине 2023 года квадратный метр в московской новостройке стоил $3,655, а в готовом проекте – $4,120. В престижных районах ценник за квартиру достигает $9,270 за метр. Частные дома, коттеджи и дачи обойдутся в $1,290 за метр. 

В ОАЭ популярные для инвестирования города это Дубай и Абу-Даби. Большим спросом пользуются прибрежные комьюнити, где останавливаются туристы, и деловые районы, куда селятся экспаты и бизнесмены.

Самая дорогая недвижимость по состоянию на 2023 год находится в Дубае: квадратный метр апартаментов стоит $3,600, а метр виллы – $4,454. В столице ОАЭ, Абу-Даби, цены такие: $3,340 за метр апартаментов и $2,200 за виллу. 

Налоги и сборы

Какие налоги на недвижимость платят в России:

• госпошлину за регистрацию ДДУ – 350 рублей; 
• госпошлину за регистрацию права собственности – 6 000 рублей; 
• имущественный налог каждые 12 месяцев.

Какие налоги на недвижимость платят в ОАЭ:

• 4% земельный налог при переходе права собственности в Дубае; 
• 2% земельный налог при переходе права собственности в Абу-Даби; 
• административный сбор – $147; 
• регистрационный сбор: $544, если сумма сделки не превышает $136,000 и $1,089, если сумма больше $136,000.

Граждане ОАЭ и экспаты не платят ежегодный имущественный налог, как в России.

Окупаемость и выгода

Россия

В столице РФ на первичную недвижимость ценник растёт быстрее, поэтому специалисты рекомендуют покупать проект на этапе котлована: он подорожает на 20-30% пока идёт стройка. Вторичка со временем дорожает не так сильно, так как фактически сделка проходит по финальной стоимости объекта.

По данным Циан, от перепродажи московской новостройки можно выручить до 30% от первоначальной стоимости. Если продавать вторичку с готовым ремонтом в хорошем районе, к цене можно добавить 7-10%. 

Что касается аренды, от сдачи квартиры или апартаментов в центре Москвы можно выручить более миллиона за год. Цена будет зависеть от класса жилого комплекса и района: например, доходность в престижных районах вроде Пресненского и Замоскворечья достигает 4-6% годовых. Окупаемость от сдачи в отдалённых от центра районах закономерно ниже: за год владелец может выручить от 250 000 рублей при доходности 3%.

Средний срок окупаемости недвижимости – более 20 лет.

ОАЭ

В Дубае выгоднее покупать на старте строительства – к сдаче проекта лоты вырастают на 15-30%. Готовые объекты также показывают хорошие цифры: вторичка в популярном районе может подорожать на 40% за год. 

От перепродажи новостройки в Дубае при хорошем раскладе можно выручить до 97% от первоначальной стоимости. Приведём в пример реальный кейс Whitewill: клиент приобрел квартиру в рассрочку в проекте Central Park за $365,000 и успел выплатить $87,000. Через год от начала стройки лот подорожал до $450,000 и от перепродажи клиент выручил дополнительные $85,000. 

От перепродажи вторичной недвижимости можно выручить ещё больше. Особенно если это вилла на Пальме Джумейра – лоты на искусственном острове до сих пор пользуются большим спросом. Так, стоимость виллы в комьюнити Frond M на Пальме выросла на 889% за 14 лет – с $1,266,000 до $12,500,000. Последнему владельцу вилла обошлась в $4,900,000 – с продажи он выручил $7,100,000.

Доходность от сдачи недвижимости в Дубае составляет 15% при краткосрочной аренде и 5-8% при долгосрочной. При этом срок окупаемости – 10-12 лет.

Для россиян действительно проще покупать в своей стране: всё знакомо, понятно и не надо разбираться с иностранной бюрократией. Однако в 2023 году владельцам российской недвижимости и потенциальным покупателям как никогда нужно держать руку на пульсе: следить за уровнем инфляции, решениями Центробанка и курсом доллара.

ОАЭ не затронули глобальные потрясения, и вряд ли они произойдут в ближайшие годы: экономика процветает, а приток иностранного капитала увеличивается. Владельцы местной недвижимости могут быть уверены в стабильном доходе. Как резиденты Эмиратов они не ограничены в своих действиях: свободно открывают счета в местных банках, получают международные водительские права и без затруднений путешествуют по всему миру.

The Royal Atlantis Residences

Сдан

Один из самых известных отелей мира с сервисными апартаментами находится на полумесяце Пальмы Джумейра в Дубае. На территории проекта частный пляж, рестораны, бутики, фитнес-залы и собственная художественная галерея. За 14 минут можно дойти до развлекательного центра с аквапарком и дельфинарием. Путь от Atlantis до «ствола» Пальмы и торгового центра Nakheel Mall – 8 минут на машине. До Даунтауна – 20 минут езды, а до аэропорта DXB – 35 минут. 

В отеле всего 46 частных резиденций площадью до 460 м². На выбор классические и двухуровневые апартаменты. Во всех лотах предусмотрены просторные балконы и панорамные окна с живописными видами на Пальму и Персидский залив. У двухуровневых вариантов есть собственный приватный двор с бассейном. Резиденции продаются с готовым ремонтом, мебелью и сантехникой.

Владельцы апартаментов, как и гости отеля, могут пользоваться всеми сервисами Atlantis. К услугам резидентов дворецкий, горничная, няня и частный водитель, которые помогут с бытовыми делами. Свободное время можно провести на пляже, в спа, инфинити-бассейне на кровле отеля или мишленовском ресторане. Если нужно поработать, в отеле есть конференц-зал и лобби. Для семейного досуга открыты барбекю-зоны и детские площадки.

Reem Nine

Сдача в конце 2023 года

Reem Nine — 20-этажный комплекс на популярном в Абу-Даби острове Al Reem. Вокруг проекта наполненная инфраструктура: парк, торговый центр, частные школы, филиал Сорбонны, клиники, супермаркеты и рестораны. До острова Саадият, культурного района с музеями и художественными галереями, 18 минут на машине. До острова Яс, где находятся парки развлечений и трасса «Формулы-1» – 30 минут езды. 

В Reem Nine продаются апартаменты до 185 м². На выбор апартаменты с 1-2 спальнями с панорамными окнами и балконами с видами на каналы Абу-Даби. В некоторых лотах предусмотрены комнаты для домашнего персонала. На последних этажах находятся просторные пентхаусы. Апартаменты идут с готовой отделкой, кухонным гарнитуром и сантехникой. 

В удобства комплекса входят фитнес-зал, спа с бассейном, кинотеатр, бизнес-лаунж и детская игровая площадка. Пока одни резиденты проводят время на беговой дорожке, другие расслабляются в хаммаме спа-комплекса. После можно пригласить соседей посмотреть комедию в частном кинотеатре. Если нужно переключиться на рабочие задачи, в бизнес-лаунже есть переговорные комнаты.

Хотите купить квартиру в Дубае для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с десятками актуальных предложений на рынке дубайской недвижимости. Закажите ниже обратный звонок – и наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут разобраться со всеми юридическими тонкостями. С любовью и без комиссии.