Инвестиции в недвижимость. Что выгоднее в 2024: ОАЭ или Турция?

В последний год рынки недвижимости ОАЭ и Турции сильно выросли. На сегодняшний день эти два направления самые популярные для инвестирования. Возможность получения долгосрочной визы или гражданства, перспектива роста стоимости квартир, тёплая погода круглый год – всё это привлекает инвесторов. В материале рассказываем, какие есть преимущества и подводные камни при покупки недвижимости в этих странах.

Объединенные Арабские Эмираты – федеративное государство с абсолютной монархией – находятся на юго-западе Аравийского полуострова. Местоположение страны между Европой, Азией и Африкой делает её идеальным местом для ведения международного бизнеса. Она разделена на семь эмиратов, которые имеют свои законы и особенности: Абу-Даби, Дубай, Шарджа, Рас-эль-Хайма, Умм-эль-Кайвайн и Аджман. Большинство экспатов выбирают Дубай, где живёт примерно 80% иностранцев, или Абу-Даби. Эти наиболее крупные города – здесь высокоразвитый рынок недвижимости и труда. В ОАЭ приезжают потому, что в стране действует выгодный инвестиционный климат и, как пример, здесь филиалы более 100 крупнейших фирм из списка S&P 500.

Турция – светское государство, которое занимает полуостров Малая Азия и небольшой участок на Балканском полуострове. У россиян Турция всегда была лидером по популярности пляжного отдыха, но также эта страна интересна для инвестиций. Например, она стала лидером по росту стоимости недвижимости, согласно рейтингу Global House Price Index. Здесь быстрая процедура получения гражданства с возможностью сохранения первого. Более того, Турция – страна договора E-2, что даёт возможность переезда и ведения бизнеса в США по неиммиграционной визе.

Сравнение стран  

Нюансы покупки недвижимости  

С точки зрения закона – иностранцы могут приобретать недвижимость в обеих странах. Однако в ОАЭ купить квартиру можно только в определённых районах, так называемых freehold-зонах. В Турции же иностранец в праве купить недвижимость практически в любом регионе и месте, за исключением стратегически важных зон.

Процесс оформления сделок купли-продажи в обеих странах простой и относительно быстрый.

По стоимости покупки  

Самая дорогая недвижимость в Турции находится в Стамбуле, где хорошие двухкомнатные апартаменты площадью 60 квадратных метров начинаются от 13 млн рублей, а в Анталье цена стартует от 5 млн рублей. При этом стоимость недвижимости может варьироваться в зависимости от местоположения и прочих нюансов, поэтому квартира попроще будет стоить дешевле. Средняя цена квадратного метра в Турции составляет чуть выше 48 тысяч рублей.

В ОАЭ цены значительно выше – так, средняя цена недвижимости в Дубае составляет больше 22 млн рублей, а квадратного метра – выше 245 000 рублей.

Места для покупки недвижимости  

ОАЭ  

Как мы уже сказали, иностранец не арабского происхождения может приобрести недвижимость в ОАЭ во freehold-зонах, есть также leasehold-зоны, которые позволяют арендовать недвижимость на срок до 99 лет.

Рассмотрим, какие некоторые freehold-зоны, которые предлагает Дубай:

• Bluewaters Island – он находится у побережья района JBR, и здесь же стоит самое большое в мире колесо обозрения Ain Dubai; 
• Business Bay – расположен вдоль Dubai Water Canal; 
• Culture Village – район, который стоит на побережье Dubai Creek;
• Downtown Dubai – центральный район эмирата.

Всего в Дубае более 70 подобных зон.

С 2019 года иностранцам стала доступна покупка недвижимости в Абу-Даби, и сейчас там действует 17 зон со статусом freehold.

Турция  

Как мы уже писали выше, в Турции иностранец может приобрести недвижимость праткически в любом регионе и районе. Однако стоит присмотреться к городу Аланья: он не такой популярный, как соседняя Анталья, поэтому цены здесь ниже на 10-15%. В последние годы также активно развивается Мерсина – здесь можно найти апартаменты от 4,9 млн рублей.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости для аренды, то можно обратить внимание на проекты Стамбула с отельным сервисом, например, GS Leo и Bomonty by Rotana. Необходимо заключить договор на сдачу с компанией, которая будет заниматься всеми операционными процессами. Как правило, они берут 25% от прибыли, которую получают клиенты от сдачи. В среднем, подобные варианты недвижимости имеют 5% доходности, а окупить вложения можно уже примерно через 5 лет.

Также для инвестирования подойдут проекты около морского побережья. В основном, там возводят малоэтажные дома – а, значит, срок строительства сокращается. Если приобретать недвижимость на этапе котлована, то начать сдавать квартиру можно примерно через 1-2 года.

Если вы планируете перепродавать недвижимость, то лучше покупать квартиру на этапе строительства. При этом чем быстрее – тем лучше, так как разница в цене между нулевым этапом и вводом в эксплуатацию в Турции может достигать до 20%.

Также нужно отметить, что в Турции существует две цены – list price и cash price. Выгоднее покупать недвижимость за наличные – в таком случае застройщики могут делать хорошие скидки, например, одни те же апартаменты по list price можно приобрести за $600, 000, а если оплачивать наличными – за $490, 000.

В целом, цены от застройщика первичным клиентам отличаются на 20% от реальной стоимости. Поэтому важно готовиться к процессу покупки и обращаться к проверенным брокерам, которые не только подберут выгодные ликвидные проекты, но и смогут провести переговоры с застройщиком и договориться на выгодные условия сделки.

ОАЭ  

В Эмиратах за покупку недвижимости инвестор может получить резидентскую долгосрочную визу, по сути – это привычный нам ВНЖ. Сегодня иностранцы могут оформить два типа визы за инвестиции:

• на 2 года, стоимость покупки от $205, 000;
• на 10 лет или золотая виза, цена недвижимости должна превышать $545, 000.

Также резидентские визы покупатель может оформить на свою семью, однако обязательно соблюсти некоторые требования, например, дом должен быть достроенным и готовым к заселению. Помимо этого, условия сильно зависят от других факторов: кто является спонсором, какой доход у инвестора, важно прохождение медицинской комиссии и многое другое.

Турция  

При покупке недвижимости инвестор может претендовать на получение вида на жительство и гражданства. В Турции ВНЖ выдается автоматически сразу же после покупки, причём независимо от цены. После пяти лет пребывания в стране можно претендовать на гражданство.

При этом есть более быстрый способ получения турецкого паспорта, – он выдаётся за приобретение недвижимости более $400, 000, что равно примерно 35 млн рублей.

Окупаемость вложений и выгода  

В ОАЭ в среднем окупаемость недвижимости составляет 10-12 лет. С 2022 года Дубай значительно поднялся в рейтинге показателей ROI. Эта метрика расшифровывается как «return on investment» или возврат инвестиций, и отображает коэффициент рентабельности инвестиций. В дальнейшем это помогает рассчитать окупаемость вложений в проект и определить эффективность потраченных средств. Формула расчёта ROI простая: ((доходы-расходы) / инвестиции)*100%

В ОАЭ тот показатель может достигать 28%, а средний коэффициент окупаемости инвестиций не будет ниже 7%. Конечно, всё зависит от расположения, класса и стоимости недвижимости, однако обычно владелец апартаментов в этой стране получает 5-10% годовых за сдачу своей жилой площади.

Согласно рейтингу Global House Price Index за 2022 год, Турция стала лидером по росту стоимости на недвижимость. Поэтому, если раньше срок окупаемости приобретённых апартаментов стоял наравне с мировыми показателями – 10 лет, то сейчас он может быть меньше. На практике недвижимость окупается за 4-5 лет, а с учётом роста цен инвестор может выйти в хороший плюс. Например, если вы вкладываете $200,000 в квартиру с 2 спальнями в Стамбуле в районе Башакшехир и планируете её сдавать, то доходность в год составит примерно 6,4%.

Транспортная доступность  

Это одно из преимуществ обеих стран. Из многих крупных городов России можно взять прямой рейс в Турцию и ОАЭ.

Например, перелёт из Москвы в Турцию длится 3-3,5 часа, всё зависит от города прибытия. До Дубая добираться немного дольше – 5 часов.

Ещё одно преимущество – в обоих направлениях летают многие крупные и надёжные авиакомпании: «Аэрофлот», S7, Emirates и другие.

Налоги и сборы  

Какие налоги есть в ОАЭ?  

• в Дубае обе стороны платят 4% от кадастровой стоимости объекта на переход права собственности; 
• а в Абу-Даби – 2%. Этот налог вносится в земельный департамент (DLD) при передаче прав собственности; 
• ежегодных налогов на недвижимость в ОАЭ нет, но есть взносы на содержание квартиры или апартаментов, которые устанавливает застройщик; 
• налога на наследство и дарение также нет.

Какие налоги есть в Турции?  

• покупатель и продавец платят налог 4% от кадастровой стоимости объекта на переход права собственности; 
• ежегодно собственнику придётся оплачивать муниципальный налог – от 0,1% до 0,6% от стоимости; 
• арендодатель платит подоходный налог по прогрессивной шкале от 15 до 40%;
• есть налог на роскошь для тех, чья недвижимость стоит более $280, 000. Он составляет 0,3 – 1%.

И Турция, и ОАЭ – тёплые страны, но есть сильное различие в климате. В Эмиратах преобладает тропический пустыннй климат. Здесь часто происходят песчаные бури и практически не бывает дождей. Зимой в Дубае температура воздуха в среднем держится на отметке +25°C, а вот летом на термометре можно увидеть и все +50°C. Поэтому не каждому подходит летняя жара в аравийской стране в сочетании с сухим воздухом. Помимо этого, природные красоты государства, в целом, ограничены барханами и Персидским заливом.

В Турции же более мягкий и благоприятный климат, даже на самом юге страны вы не будете ощущать такой сухости и жары. Учитывая природные особенности и расположение страны – в центральной части, Анатолии, преобладает умеренно-континентальный климат с ярко выраженной сезонностью: жаркое и сухое лето, холодная и снежная зима. Поэтому центральные гористые районы страны в зимний период можно рассматривать как горнолыжный курорт – альтернатива европейским. В регионах Турции, расположенных, например, у средиземноморского побережья, климат относится к субтропическому средиземноморскому.

Отдельно нужно сказать о том, что сама природа в Турции более разнообразна и богата нежели в ОАЭ. Здесь есть и хвойные леса, горы, пресные водоёмы и четыре моря – Средиземное, Чёрное, Эгейское и Мраморное.

Религия  

Несмотря на то, что обе страны мусульманские, требования к приезжим разные.

Так, в Турции с пониманием относятся к тому, что иностранцы не соблюдают законы ислама. В Эмиратах же совсем иная ситуация – гости страны должны чтить и уважительно относится к религиозным правилам. Например, в ОАЭ нельзя появляться на улице и в общественных местах в нетрезвом виде, а также выпивать на людях. А в эмирате Шарджа действует строгий сухой закон, по которому употреблять алкоголь нельзя даже в отелях. Помимо этого, запрещается публично выражать свои чувства – ходить за руку или целоваться, за это могут выписать штраф.

Уровень жизни  

Сайт Numbeo.com составил рейтинг стран по уровню показателя жизни. В нём учитывались безопасность, качество системы здравоохранения, вероятность стихийных бедствий, уровень загрязнения, индекс стоимости жизни в целом и другое. Так, в рейтинге ОАЭ занимает 15 место, а Турция стоит на 51-м. 

В ОАЭ требования при покупке квартиры минимальны. Для этого нужны только загранпаспорт, виза и подтверждение адреса проживания в стране. Сделки купли-продажи можно проводить даже удалённо.

В Турции, чтобы купить недвижимость физическому лицу, нужно собрать внушительный пакет документов: получить турецкий ИНН, открыть счёт в местном банке, где также запрашивают ИНН, загранпаспорт с ксерокопией, внутренний паспорт с отметкой о регистрации. Помимо этого, для проведения сделки понадобится разрешение от государства. Еще необязательно, но стоит оформить доверенность на риэлтора. Это облегчить процесс проведения сделки.

Что в итоге выбрать и почему?  

В обеих странах действует система упрощённого получения ВНЖ за счёт инвестиций, в ОАЭ это называется статусом резидента. При этом в Турции требования к покупателю не такие строгие. Также у инвесторов в недвижимость Турции есть возможность получить гражданство – для этого нужно вложить $400,000. В Эмиратах же лояльнее налоговая система с нулевой ставкой, что и обеспечивает популярность этого направления у инвесторов.

Если выбирать между этими странами, то ОАЭ будут отличным вариантом для тех, кто хочет зарабатывать на недвижимости, но при этом не жить в стране. Турция же, наоборот, подходит тем, кто собирается перебраться туда на ПМЖ.

Кратко о том как купить недвижимость  

В ОАЭ  

Этапы покупки недвижимости в ОАЭ просты – нужно выбрать объект, застройщика и оформить сделку. В договоре обязательно стоит указать точный адрес недвижимости, сумму, стороны договора и их ответственности, информацию по дополнительным платежам и срокам оплаты или же дату сдачи объекта, если квартира куплена в новостройке.

Договор о купли-продажи также подразумевает подписание «Контракта F», который необходим для страховки продавца. Вы вносите аванс примерно 10% от суммы сделки. Также продавец должен получить сертификат NOC, в котором говорится об отсутствии возражений. Передача в частную собственность проходит в земельном департаменте: вы оплачиваете чек и в этот же день становитесь полноправным собственником.

В Турции  

Процесс покупки недвижимости в Турции состоит из следующих этапов: заключение договора купли-продажи, внесение задатка – 5-10% от цены объекта, подготовка документов для регистрации, оплата недвижимости. Важным пунктом является оформление свидетельства ТАПУ – это основной документ о праве собственности, который выдаётся Кадастровым управлением. Заключительный этап сделки – оформление договора с коммунальными службами на нового владельца.

Несколько вариантов для покупки в Эмиратах  

Golf Grand  

Golf Grand – это элитный жилой комплекс, расположенный в районе Dubai Hills Estate. Для резидентов сделан удобный выезд к Al Khail Road, что позволит за 15 минут на автомобиле добраться до оживлённого центра города и легендарного Burj Khalifa.

Также в 2 минутах от комплекса находится поле для гольфа Dubai Hills Golf Club. В 5 минутах езды на автомобиле расположена знаменитая больница King's College Hospital London. А для того, чтобы добраться до образовательных учреждений GEMS Wellington Academy, GEMS International School и GEMS New Millennium School резидентам будет достаточно всего 10 минут в пути на машине.

Застройщик предлагает различные планировочные решение – от уютных апартаментов с 1-ой спальней до просторных с 3-мя. Всего в комплексе 323 резиденции, которые максимально функциональны. Здесь есть балкон или приватная терраса с панорамным видом, прачечная, гардеробная, а в некоторых лотах предусмотрена комната для обслуживающего персонала – чтобы не нарушать личное пространство резидентов. Все лоты сдаются с отделкой в пастельных тонах.

Благодаря панорамным окнам все комнаты целый день наполнены ественным светом. На просторных балконах можно любоваться зелёной территорией комплекса или проводить романтические ужины на закате.

Комфорт жилого комплекса можно почувствовать уже при входе в роскошное лобби. Резиденты всегда могут обратиться за помощью с бытовыми вопросами к консьерж-сервису: купить билеты на самолёт, оформить доставку или записать ребёнка на занятие по теннису.

Для жителей комплекса организованы современные общественные пространства на территории подиума. После работы можно отдохнуть в изысканном инфинити-бассейне с потрясающим видом на природу или позагорать рядом с водой, а также провести тренировку в современном фитнес-центре. Для самых маленьких резидентов есть безопасные игровые зоны, чтобы дети весело проводили время со сверстниками. По вечерам можно устраивать семейные прогулки вдоль зелёных насаждений или ходить на пикники с зоной барбекю.

Рассчитаем приблизительную рентабельность.

Например, вы покупаете для сдачи апартаменты с 1-й спальней за $374,000. Стоимость аренды, в среднем, $2,300, значит, за год вы получите $27, 600. Считаем ROI по формуле = (доходы-расходы) / инвестиции. Получается, ROI за апартаменты с 1-й спальней составит = (2300*12) / 374 000 = 27 600 / 374 000 = 7,4%. Единовременные выплаты и уплату налога при покупке мы не учитывали.

Jumeirah Living Business Bay – это 35-этажная жилая башня премиум-класса, которая находится в самом центре Дубая, в районе Business Bay. Фасад дома напоминает надутый ветром парус, а благодаря стеклянным и белым панелям башня переливается светом.

В 10 минутах ходьбы расположена станция метро Business Bay 1 и автобусные остановки Lilian Tower, The Binary Tower и Clover Bay Tower. Также резиденты могут вызвать водное такси RTA Marine. Всего в 15 минутах езды на автомобиле находятся одни из самых известных достопримечательностей Эмирата – Dubai Mall, Burj Khalifa и Dubai Fountain. А если вы захотите развлечься и провести отлично время с семьёй, то до боулинг-центра Dubai Bowling Center, аквапарка Wild Wadi Waterpark и живописного парка Safa Park можно добраться всего за 20 минут на машине.

Всего в проекте 82 изысканные резиденции с панорамным завораживающим видом на Dubai Canal. Жемчужина комплекса – пентхаус на 35 этаже башни: 5 спален, роскошные гостиные и столовые, кабинет для работы или библиотека, сауна и свой личный тренажёрный зал. Владельцы пентхауса могут расслабиться в джакузи с гидромассажем прямо на собственной террасе – отдохните от городской суеты с видом на город с высоты птичьего полёта. А с балконов открываются восхитительные виды на центр города, Бурдж-Халифу и Dubai Canal.

Все апартаменты продаются со всей необходимой мебелью, интерьеры выполнены в мягких коричневых оттенках. Кухня оборудована современной техникой, оформлена деревянными фасадами медовых тонов и изысканно декорированными золотыми элементами. А в ванных комнатах уложен мраморный пол.

Уже попадая в лобби – резиденты почувствуют атмосферу уюта и расслабленности, созданную за счёт деревянных медовых панелей. В лобби-лаундж разместили изысканную мягкую мебель и дизайнерские арт-объекты пастельных тонов, а также функциональные места для работы, обучения и приятных встреч с друзьями. Из панорамных окон лобби открываются захватывающие дух виды на сверкающий водный канал.

Для резидентов комплекса доступен открытый бассейн с регулируемой температурой, зонами отдыха и потрясающими видами на залив – это идеальное место, чтобы расслабиться после рабочего дня или провести время с семьёй и друзьями. Для любителей спорта в башне есть оборудованный и современный тренажёрный зал с панорамным остеклением. Можно бежать на дорожке и любоваться видами на залив.

А вечером устроить променад по освещённым дорожкам вдоль кафе и фонтанов и спуститься к воде прямо у подножия комплекса.

На примере апартаментов с 2-мя спальнями рассчитаем приблизительную ROI недвижимости. Такой лот в башне премиум -класса стоит $2 млн. Предположим, что вы купили апартаменты на этапе строительства в конце 2022 и собираетесь продать апартаменты после ввода объекта в эксплуатацию. В среднем, недвижимость в престижных районах Дубая растет на 13% в год. Сдача объекта запланирована на 4 квартал 2025 года. Получаются следующие расчёты:

Хотите купить квартиру в Дубае для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с десятками актуальных предложений на рынке дубайской недвижимости. Закажите ниже обратный звонок – и наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут разобраться со всеми юридическими тонкостями. С любовью и без комиссии.